القصة الكاملة لقضية العقار 14 علـى شــاطئ طرطــوس .. عشـرات المليـارات خسـارة المدينـة فـي حال بقـي الوضع علـى حاله

القصة الكاملة لقضية العقار 14 علـى شــاطئ طرطــوس .. عشـرات المليـارات خسـارة المدينـة فـي حال بقـي الوضع علـى حاله

أخبار سورية

الثلاثاء، ١٩ سبتمبر ٢٠١٧

هيثم يحيى محمد
يقع العقار 14 من منطقة طرطوس العقارية شرق نادي الضباط على شارع الكورنيش البحري وقد تم عام 1983 استملاك 61 دونماً منه لصالح مجلس مدينة طرطوس، وبناء على ذلك قامت المدينة بتوزيع جزء من هذا العقار للجمعيات والجهات العامة إضافة لإقامة بعض الأبنية عليه لتفاجأ منذ عامين بصدور قرار قضائي مبرم يقضي بإجراء تغيير كبير في المساحات المستملكة وإعادة مساحة كبيرة من المستملكة للمالكين.
المالكون يطالبون المدينة والجهات المعنية بتنفيذ القرار القضائي المبرم وقد وضعوا القرار القضائي في دائرة التنفيذ منذ فترة لكن مجلس المدينة اعترض بقوة على التنفيذ كون القرار صادراً عن محكمة غير ذات اختصاص وبسبب وجود عيب جسيم فيه حيث إن المساحة التي ينص عليها القرار لا أساس لها ومخالفة لمرسوم الاستملاك ومن ثم فهو طالب وما زال يطالب بإلغاء القرار القضائي الصادر وإلا ستخسر المدينة مليارات الليرات إضافة للتداعيات الخطرة والآثار السلبية الكثيرة التي ستنعكس عليها وعلى الجهات التي بنت على قسم من المساحة.‏

أمام هذا الواقع وأمام شكوى المالكين وإصرارهم على التنفيذ قمنا بمراجعة المكتب التنفيذي المؤقت لمجلس مدينة طرطوس وسألنا عن الأسباب والدوافع التي استند ويستند إليها في موقفه.‏

وبعد أكثر من أسبوعين وافانا بمذكرة خطية عن كل ما يتعلق بالعقار 14 مذيَّلة بتوقيع رئيس دائرة الأملاك ومدير الشؤون الفنية ومدير المدينة ورئيس المكتب التنفيذي المؤقت للمدينة..‏

استملاك 61 دونماً‏

البداية كانت منذ ربع قرن حيث قامت مدينة طرطوس باستملاك مساحة 61020 متراً مربعاً من العقار رقم 14 من منطقة طرطوس العقارية بموجب المرسوم الاستملاكي رقم 315 تاريخ 30/5/1983 لتنظيمه وتقسيمه وتوزيعه وفقاً لأحكام القانون رقم 60 لعام 1979 ونفذ الاستملاك حيث أفرز العقار إلى عقارين الجزء المستملك حمل الرقم 9212 من منطقة طرطوس العقارية والقسم المتبقي حمل الرقم 14 من منطقة طرطوس العقارية ثم أدغم العقار رقم 9212 المذكور مع مجموعة عقارات مجاورة (مستملكة بنفس المرسوم) وأفرزت إلى مجموعة عقارات وأملاك عامة في عام 1993 ولم يظهر وجود لأي اعتراض على ذلك التنفيذ في حينه وقد خصصت جمعية الأمل السكنية بعدد من المقاسم حيث أقامت أبنيتها على المقاسم التي خصصت لها ووزعت الى المخصصين وتم إشغالها من قبل المستفيدين.‏

وفي عام 1987 قامت مدينة طرطوس باستملاك ما تبقى من العقار رقم 14 من منطقة طرطوس العقارية بمساحة 15040م2/ وذلك بموجب قرار السيد رئيس مجلس الوزراء رقم 1248 تاريخ 19/8/1987.‏



دعويان أقامهما المالك‏

بعد ذلك تقدم مالك العقار رقم 14 من منطقة طرطوس العقارية إلى محكمة القضاء الإداري بدعويين:‏

- الأولى: يطلب فيها الحكم بإلغاء القرار القاضي بعدم منح الجهة الموكلة رخصة بناء لتشييد مشروعها السياحي على العقار المذكور وإلزامها بمنح الترخيص المطلوب وإلزام الإدارة المدعى عليها بطي رقم هذا العقار من جدول العقارات المشمولة بالقانون رقم /60/ ورفع الإشارة عن صحيفة العقار في السجل العقاري وإلزامها بوقف إجراءات استصدار مرسوم استملاك هذا العقار.‏

وهذه الدعوى (المقدمة في 9/7/1987 أي قبل صدور القرار الاستملاكي رقم 1248 تاريخ 19/8/1987) أقيمت بعد أكثر من أربع سنوات من صدور المرسوم الاستملاكي رقم 315 لعام 1983 أي أن المطلوب في الدعوى منع استصدار القرار الاستملاكي الذي كانت تنظم إضبارته خلال تقديم عريضة الدعوى والذي صدر بتاريخ 19/8/1987 بالرقم 1248‏

- الثانية: يطلب فيها الحكم بانعدام مرسوم الاستملاك رقم 315 تاريخ 30/5/1983 لجهة جزء عقار المدعي رقم 14 من منطقة طرطوس العقارية وانعدام كل ما يترتب عليه من آثار فيما يتعلق بجزء هذا العقار وإلزام الجهة المدعى عليها ومديرية السجل العقاري برفع إشارة الاستملاك الموضوعة على صحيفة العقار المذكور وكل ما نتج عنها من آثار وإلزام رئاسة مجلس مدينة طرطوس بمنح رخصة البناء المطلوبة لإشادة المنشأة السياحية على العقار.‏

صدر قرار محكمة القضاء الإداري رقم 139 تاريخ 31/5/1990 (والمتعلق بالدعوى الأولى رقم 351) وقد نصت الفقرة /2/ من قرار الحكم على (عدم قبول الدعوى لجهة الطعن بقرار الاستملاك لعدم قابلية القرار المطعون فيه للطعن).‏



وصدر قرار محكمة القضاء الإداري رقم 140 تاريخ 31/5/1990 (والمتعلقة بالدعوى الثانية رقم 352 والتي موضوعها طلب الغاء الاستملاك الجاري وفق المرسوم رقم 315 لعام 1983) وقد نصت الفقرة /2/ من قرار الحكم (عدم قبول الدعوى لجهة الطعن بقرار الاستملاك لعدم قابلية القرار المطعون فيه للطعن)، وقد اكتسب القرار الدرجة القطعية بعد رفض الطعن المقدم به بقرار دائرة فحص الطعون رقم 541/ط تاريخ 17/6/1991، وأبلغت مدينة طرطوس به السيد رئيس مجلس الدولة بتاريخ 7/5/2006.‏

أصدرت المحكمة حكمها ذا الرقم 561 تاريخ 10/7/1991 والذي قضى في الفقرة /2/ منه (قبولها موضوعاً في جزء منه، وإلغاء الحكم الطعين) وفي الفقرة /4/ منه (قبولها موضوعاً في شطر منها، وإعلان انعدام القرار الاستملاكي ذي الرقم /1248/ الصادر عن رئاسة مجلس الوزراء، فيما تضمنه من استملاك جزء العقار ذي الرقم /14/ من منطقة طرطوس العقارية موضوع الدعوى وما يترتب على ذلك من آثار، وعدم خضوع الجزء المذكور لأحكام القانون ذي الرقم /60/ الملمع إليه ورفع الإشارة عن هذا الجزء الموضوعة في صحيفة العقار في السجل العقاري في هذا الشأن وأحقية المدعي في الحصول على الترخيص اللازم لتنفيذ مشروعه السياحي على الجزء المذكور، بموافقة وزارة السياحة، ورفض ما يجاوز ذلك من طلبات.‏

بناء على ما تقدم بادرت مدينة طرطوس إلى تنفيذ قرار الحكم رقم 561 لعام 1991 حيث وجهت الكتاب رقم 4990/ ص.ف تاريخ 1/9/1991 إلى مديرية المصالح العقارية لترقين إشارة الاستملاك الموضوعة بموجب القرار الاستملاكي رقم 1248 لعام 1987.‏

وتنفيذاً للمرسوم الاستملاكي رقم 315لعام 1983 والذي أقرته محكمة القضاء الإداري بحكم مبرم فقد تم تنفيذ هذا الاستملاك الجبري بموجب محضر العقد العقاري رقم 2163 تاريخ 15/11/1993 وبناء على ذلك تم تسجيل المستملك باسم مدينة طرطوس في قيود السجل العقاري وذلك بعد أن تم إيداع بدل الاستملاك لدى المصرف المركزي لصالح أصحاب الاستحقاق ومن ثم أدغمت المساحة المستملكة من العقار مع المستملك من العقارات المجاورة والمستملكة بنفس المرسوم ذي الرقم 315 لعام 1983 وأفرزتها إلى عقارات ووزعت على الجمعيات والجهات المعنية وأقيمت المباني والتي وزعت بدورها على المواطنين المستفيدين وهي حالياً مسكونة. علماً بأنه خلال تنفيذ المرسوم والإدغام والإفراز والبناء والتي استمر أكثر من عشر سنوات لم يعترض أحد على ذلك سواء المالك الأساسي أم غيره.‏

وقد أقر المالك الأساسي للعقار بأن المساحة التي أعادتها إليه المحكمة هي /15040/م2 وذلك بموجب كتابه المقدم إلى مجلس مدينة طرطوس والمسجل بديوان مجلس المدينة برقم 2187/ وتاريخ 28/9/1991.‏

حول التباين في المساحة‏

ونتيجة للتباين في مقدار المساحة المستملكة من العقار ذي الرقم /14/ من منطقة طرطوس العقارية بموجب ( هل هي 61020م2 أم 24998م2 ) والتي حاول مالكو العقار (بعد أكثر من عشر سنوات من تنفيذ الاستملاك وإقامة المباني) استغلالها للحصول على مساحة فقد تمت العودة إلى مصور الاستملاك المحفوظ لدى مدينة طرطوس المحفوظة صورة منه كذلك لدى كل من وزارة الإسكان والمرافق ورئاسة الوزراء، حيث تبين وبشكل جلي وقطعي بأن المساحة المستملكة من العقار ذي الرقم /14/ من منطقة طرطوس العقارية تبلغ /61020/م2 وليست /24998/م2 وأما مساحة /24998/ م2 فهي المساحة المستملكة من العقار رقم /17/ من منطقة طرطوس العقارية والذي ورد ذكره في الجدول الاستملاكي الموجود على المصور.‏

جواب حاسم لمجلس الدولة‏

ونظراً للجدل القائم حول المساحة المستملكة من العقار رقم 14 من منطقة طرطوس العقارية وإصرار المالكين فقد تمت مراسلة مجلس الدولة بكتاب مجلس مدينة طرطوس رقم 10584/ ص تاريخ 27/11/2008 وقد أجاب مجلس الدولة بكتابه رقم 7456/ص تاريخ 18/12/2008 والذي يذكر في النتيجة:‏

1 - بما أنكم بادرتم إلى تنفيذ الحكم القضائي رقم 561 تاريخ 17/6/1991 بموجب كتابكم رقم 4990/ ص.ف تاريخ 1/9/1991 الموجه إلى مديرية المصالح العقارية وان الحكم تضمن المساحة الحقيقية المستملكة بموجب المرسوم ذي الرقم 315 تاريخ 30/5/1983 والبالغة 61020م2 وهي ذات المساحة الواردة على المخطط الاستملاكي وفي الجداول الاستملاكية فان المساحة المذكورة لم تعد موضوع بحث.‏

2 - وأن المساحة البالغة 24998م2 والمستملكة من العقار رقم 17 من منطقة طرطوس العقارية والتي لا تتعلق بالعقار رقم 14 موضوع الدعويين سالفي الذكر والتي ورد ذكرها خطأً على النحو الذي أشرتم إليه فان هذه المساحة ليست موضوع إعلان الحكم المطلوب تنفيذه.‏

وفي مطلق الأحوال فنه يمكن لأي من طرفي القضية تصحيح الأخطاء المادية الواردة في الحكم في حال توفرت أسباب هذا التصحيح.‏

اجتماع مهم‏

ونظراً للمشكلة الحاصلة بوضع العقار المذكور وإصرار المالكين وكتب المحافظة بخصوص إعادة مساحة الـ 51310م2 (وهي المساحة بين العقار الأساسي وبين مساحة الـ 24998) وعدم إمكانية المدينة من إرجاع هذه المساحة بسبب عدم وجودها أصلاً ولعدم وجود سند قانوني أو قضائي أو أي وثيقة تبين حق صاحب العلاقة بهذه المساحة أو موقعها.‏

فقد تم عقد اجتماع في وزارة الإدارة المحلية بتاريخ 6/4/2009 برئاسة وزير الإدارة المحلية وحضور محافظ طرطوس والمستشار في رئاسة مجلس الوزراء القاضي محمود صالح ومدير عام المصالح العقارية ومستشار وزير الإدارة المحلية ومدير القانونية في محافظة طرطوس ونظم المحضر والذي انتهى إلى صحة ما قامت به مدينة طرطوس وأن العبرة بالمساحة المستملكة هي لصك الاستملاك وأن المحكمة لم تبت بموضوع المساحات المستملكة لأن أيا من طرفي النزاع لم يطلب ذلك‏

دعوى جديدة وقرار جديد‏

وفي عام 2011 أي بعد أكثر من 18 سنة من استقرار المركز القانوني للعقار وأيلولة العقار لمدينة طرطوس ودمجه مع عقارات أخرى ومن ثم إفراز المجموع إلى عقارات بيع قسم منها للجمعيات السكنية وأشيد على الأخرى مشيدات عامة ونفذت شوارع فوجئت المدينة بإقامة دعوى أمام القضاء العادي بطلب فسخ قيد وإعادة الملكية إلى اسم أصحاب العقار الأساسيين رغم أنه مستملك أصولاً، وقد صدر قرار محكمة البداية المدنية الخامسة بطرطوس برد الدعوى كونها سابقة لأوانها وبرفع إشارة الدعوى الموضوعة ثم صدر قرار حكم محكمة الاستئناف المدنية بقبول الاستئناف شكلاً وقبوله موضوعاً وفسخ القرار المستأنف والحكم برد الدعوى لعدم الاختصاص الولائي للأسباب المبينة في هذا القرار.‏

ثم صدر قرار محكمة النقض بقبول الطعن موضوعاً ونقض القرار المطعون فيه لما سلف بيانه وصدور قرار محكمة الاستئناف المدنية بقبول الاستئناف شكلاً وقبوله موضوعاً وفسخ القرار المستأنف بفقرتيه الحكمية الأولى والثالثة والحكم: بفسخ العقد العقاري ذي الرقم 2163 تاريخ 15/11/93 وما نتج عنه من آثار وما تعلق به من تسجيل عقارات وتطورات إفراز وإدغام بما يزيد على مساحة (24998) متراً مربعاً من العقار رقم (14) من منطقة طرطوس العقارية وحصر العقد المذكور بمساحة (24998) م2 لصالح مدينة طرطوس فقط لعدم أحقيتها بما يزيد على هذه المساحة وإجازتها بإفراز هذه الحصة عن العقار رقم (14) طرطوس وإعطائها رقماً مستقلاً أو تسجيلها كحصة سهمية من أصل العقار رقم (14) المذكور البالغة مساحته (76308) م2 واعتبار المساحة المستحقة أو ما يعادلها بالأسهم أحقيتها الناجمة عن مرسوم الاستملاك رقم 315 لعام 83 والزم مدير المصالح العقارية بالتنفيذ.‏

وإعادة المساحة المتبقية من العقار رقم (14) إلى الجهة المدعية المالكة البالغة 51310 متراً مربعاً خالية من الشاغلين ومنع معارضة الجهة المدعى عليها لها بكل ما تقتضيه قواعد الملكية والتصرف وإلزام مدير المصالح العقارية إضافة لوظيفته بالتنفيذ بعد قطيعة القرار.‏

وبعد ذلك صدر قرار محكمة النقض الغرفة المدنية الثانية برد الطعن المقدم من إدارة قضايا الدولة شكلاً لجهة القاصر أديب الضيعة بن غسان لعدم وقوع الطعن بمواجهته. ورد الطعن المقدم من السيد وزير الإدارة المحلية ورفقاه ممثلين بإدارة قضايا الدولة موضوعاً، وقبول الطعن التبعي شكلاً وموضوعاً والحكم بما يلي:‏

أ- فسخ وإبطال العقد العقاري رقم 2163 لعام 1993 وإلغاء كافة آثاره ومفاعيله وإعادة مساحة قدرها 51310م2 من العقار رقم 14 طرطوس العقارية أساسي وتسجيلها باسم الجهة المدعية ورثة المرحوم أديب الضيعة وإعطاؤها رقما مستقلا عن العقار الأم بعد إفرازها ودمجها وإلزام مديرية المصالح العقارية بتنفيذ ذلك حسب الأصول.‏

ب- إلزام الجهة المدعى عليها بتسليم المساحة البالغة 51310م2 المبينة في الفقرة السابقة للجهة المدعية خالية من الشاغلين‏

ج- إلزام الجهة المدعى عليها رئيس مجلس مدينة طرطوس بإعادة تنظيم العقار المذكور أعلاه وخاصة المساحة المحكوم بها وفق الواقع والموقع والمساحة وبما ينسجم مع الأحكام القضائية المبرمة.‏

د- إلزام الجهة المدعى عليها بإلغاء كافة الفضلات العقارية.... إلى آخر الحكم القضائي.‏

توضيح مجلس المدينة‏

مجلس المدينة يؤكد في مذكرته أن المستملك حقيقة من العقار رقم 14 ووفق المخطط الاستملاكي المحفوظ في إضبارة المرسوم الاستملاكي رقم 315 لعام 1983 هي 61020م2 وأن مساحة الـ 24998 م2 هي المستملك من العقار رقم 17 من منطقة طرطوس العقارية وقد أغفلت محكمتا الاستئناف والنقض الأخيرتان هذا الموضوع بل وأغفلت جميع المراسلات التي تمت من قبل مدينة طرطوس رداً على مراسلات المحافظة حول الموضوع وعدم أحقية الطرف الثاني بمساحة الـ 51310م2 بل حقه فقط 15040 م2 ولم تأتيا على ذكر التباين الحاصل في السرد الوارد في الحكم رقم 561 لعام 1991 والذي ذكرت مرة أن المستملك بموجب المرسوم رقم 315 لعام 1983 61020م2 ومرة 24998 م2 ما كان يستوجب الرجوع إلى صك الاستملاك الفاصل القطعي بهذا الموضوع.‏

الخسارة بمليارات الليرات‏

وحول ما ذكر في قرار محكمة النقض لجهة إلزام مدينة طرطوس بتعديل المخطط التنظيمي في موقع الأرض، فإن موضوع تعديل التنظيم محكوم بالمرسوم رقم /5/ لعام 1982 وتعديلاته وخارج اختصاص المدينة إذ يحتاج إلى موافقة اللجنة الفنية الإقليمية التي تكون برئاسة السيد المحافظ وعضوية مندوبين من (خبراء) يعينهم السيد وزير الأشغال العامة والإسكان وخبير يعينه المحافظ وأعضاء من المكتب التنفيذي لمجلس المحافظة ورئيس دائرة الآثار في المحافظة وأن رئيس الوحدة الإدارية عضو في اللجنة، وان التعديل يحتاج كذلك إلى تصديق من المكتب التنفيذي لمجلس المحافظة ويصدر عن السيد وزير الأشغال العامة والإسكان (حيث أن مدينة طرطوس هي مدينة مركز المحافظة) وأن دور مجلس المدينة (المنتخب) ينحصر باقتراح التعديل فقط.‏

التنفيذ مستحيل‏

ويضيف مجلس المدينة: من المستحيل تحديد مساحة 51310م2 لعدم وجود مخطط يبين تلك المساحة المزعومة وأن هناك أخطاء مهنية جسيمة شابت قرار محكمة النقض والذي أعطى حقوقاً لغير مستحقيها ويؤدي ذلك إلى إلحاق أضرار مادية جسيمة تصل إلى عشرات المليارات بدون وجه حق.‏

ومع احترامنا المطلق للأحكام القضائية التي هي واجبة التنفيذ إلا أن القانون والاجتهاد القضائي حدد سبلا يمكن سلوكها بالطعن بالأحكام المكتسبة الدرجة القطعية وصولاً إلى إلغاء الحكم بالطرق المقررة قانوناً وهذا ما نريد القيام به سواء بإثارة موضوع انعدام الحكم القضائي وصدوره عن القضاء العادي الذي لا ولاية ولا اختصاص ولا صلاحية في النظر بالدعاوى العينية المتعلقة بالاستملاك. أو إقامة دعوى مخاصمة بالتنسيق مع إدارة قضايا الدولة وكافة السبل التي يجيز القانون لنا ذلك.‏

إجراءات لوقف التنفيذ‏

ويتابع مجلس المدينة: من واجبنا اتخاذ التدابير اللازمة لتأمين الحقوق في الدعاوى المقامة عليها قامت المدينة باتخاذ عدة إجراءات منها طلب وقف تنفيذ الحكم في أي مكان يطرح فيه.‏

وإثارة موضوع انعدام الحكم أمام رئاسة التنفيذ كونه صادرا عن محكمة لا ولاية لها كون كل ما يتعلق بالاستملاك من اختصاص القضاء الإداري في حال طرح الحكم أمام دائرة التنفيذ وفقا لما جاء في قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 797/280 لعام 2001 وإقامة دعوى مخاصمة وتحديد الأخطاء المهنية الجسيمة واستيفاء كافة الشروط القانونية والموضوعية لإقامة الدعوى مع الإشارة إلى أن المدينة لم تبلّغ الإخطار التنفيذي الأمر الذي حال دون تمكينها من مراسلة إدارة قضايا الدولة وتقديم الدفوع المتعلقة بالقضية وطلبت تكليف محامي الدولة المختص بمتابعة هذه القضية عن كثب نظراً لأهميتها البالغة والضرر المحدق الذي قد يلحق بالمدينة.‏

وخلص للقول: العبرة للمخطط الاستملاكي والجدول الوارد فيه والذي يحدد صراحة أن المساحة المستملكة من العقار رقم 14 من منطقة طرطوس العقارية تبلغ / 61020 /م2 وأن مساحة الـ /24998/م2 هي المستملك من العقار رقم 17 من منطقة طرطوس العقارية وليس كما ورد سهواً في وقائع بعض الأحكام والذي يحاول البعض استغلاله والإثراء على حساب مجلس مدينة طرطوس من خلاله و.. إن ما بني على باطل هو باطل.‏

أخيراً‏

نضع كل ما تقدم بتصرف من يهمه الأمر آملين أن يقول القضاء المختص في هذه القضية المهمة كلمته الحاسمة دون تأخير لأن الكثير من الأمور عند هذا الطرف أو ذاك متوقف القيام بها على هذا الحسم.‏