العشـوائيات تلفُّ مراكز الـمدن.. تعددت الرؤى.. لكن لم تتعدّ النيات.. فكيف المعالجة للسكن العشوائي بالهدم أم بإعادة البناء

أخبار سورية

السبت، ٣٠ ديسمبر ٢٠١٧

عارف العلي 
بلغت العقارات قبل الحرب على وطننا أسعاراً غير مسبوقة أو منطقية فأصبح من الطبيعي أن يوازي سعر العقار في بعض مناطق دمشق أو حلب مثيله في وسط مانهاتن في نيويورك أو وسط طوكيو إن لم يكن أعلى من ذلك، إذ وصل سعر المتر الجاهز للسكن في مناطق مثل المالكي وأبو رمانه على سبيل المثال إلى ما يقارب نصف مليون ليرة سورية تعادل في سعر الصرف بتلك الفترة عشرة آلاف دولار وتبدأ انخفاضاً حسب موقع العقار المبيع حتى تصل إلى خمسة وعشرين ألف ليرة سورية في مناطق السكن العشوائي والمناطق السكنية المحيطة بالمدن وخاصة مدينة دمشق، أي في الضواحي النظامية أو المناطق العشوائية، فأصبح تملّك المسكن حلماً لا يمكن تحققه للمواطن بأي حال من الأحوال إذا علمنا أن الحد الأعلى لدخل المواطنين السوريين يقارب أربعين ألف ليره سورية في أغلبيتهم العظمى وتالياً فإن المواطن السوري يحتاج ما يقارب خمسين سنة من دون أي مصروف ليقوم بتوفير ثمن المسكن في منطقة مقبولة، الأمر الذي جعل الإيجارات هي الحل البديل للمواطن السوري وتحول العقار في مرحلة ما قبل الحرب إلى حلم لا يمكن تحقيقه، وضاعفت الأزمة من جراح المواطنين، فهل نعيد الأمل لهم باقتناء مأوى يقيهم برد الشتاء وحر الصيف وذل النزوح أم يبقى أضغاث أحلام؟…
العشوائيات وتراجيديا إعادة الإعمار محور تحقيقنا الاستقصائي والبداية من لسان حال العامة الذي لا يكذب محملين دوائر الخدمات والجمعيات السكنية السبب الأساسي في فشل الحالة العقارية في سورية وتساهم المؤسسة العامة للإسكان في هذا الفشل، ففي السنوات الخمس عشرة الأخيرة نرى سواء الجمعيات أو المؤسسة العامة للإسكان والبلديات في مراكز المدن تعيش حالة من الترهل وعدم المسؤولية وعدم الإنتاجية، فمجموع ما تم إنجازه من أبنية لم يغطِّ حاجة البلد من المساكن بل في الواقع لم يتجاوز مانسبته 2% من الحاجة الفعلية للمساكن وذلك لأسباب يطول شرحها، ونسبة الانجاز تشهد على ذلك فلا بد من إيجاد بديل لهذه المؤسسات يكون بمشروع الإسكان الوطني، حيث يتم دمج كل الجمعيات السكنية والمؤسسة العامة للإسكان والبلديات بهيئة تعنى بأمور السكن تكون متخصصة، لما لهذا المشروع من أهمية استراتيجية وخاصة في هذه المرحلة، ويجب أن تمتاز الهيئة بالكفاءة والسرعة والاعتماد على الخبراء والفنيين من أي مكان مع تسهيل الإجراءات الإدارية المتعلقة بها بغية تحقيق أهدافها وتأمين ما لا يقل عن مليون مسكن بشكل سريع.
الصمت أبلغ من الكلام
بدبلوماسية هادئة وبصمت العارف اختصر رئيس الاتحاد العام السكني زياد سكري حوارنا الذي طال بقوله: رغم حبي واحترامي لأيقونة الإعلام السوري (تشرين) لكن ليس عندي جواب عن نية الحكومة إسناد مهمة إعادة الإعمار للاتحاد. تقصّدنا استفزاز الرجل بأسئلتنا، كيف تستند مهمة إعادة الإعمار لاتحادكم الذي فشل أصلاً في حماية أعضائه ورفع الضيم عنهم؟ وكيف تتصدون لإعادة الإعمار وحالكم حال مال اليتيم ؟.لا حول لكم ولا قوة، وفوق هذا وذاك أنتم مكبلون بقوانين عفى عليها الزمن.؟ وهذا الطرح بهذا الوقت أليس هروباً إلى الأمام لتوريطكم ولجعلكم في مواجهة مستحقات كبرى؟
غير أن الرجل فضل الصمت على مبدأ «إذا كان الكلام من فضة فالسكوت من ذهب»، نلتمس للرجل العذر ونقدر له فضيلة الصمت على خطابات التنظير ووعود الحكومة التي لا تسمن ولا تغني من جوع.
بق البحصة
مالم يقله رئيس الاتحاد قاله محجوب البعلي- رئيس المكتب التنفيذي لاتحاد التعاون السكني في محافظة ريف دمشق بما يتعلق بموضوع مساهمة التعاون السكني في مشروع إعادة الإعمار، هذا الموضوع يتطلب تعديل القوانين والأنظمة الناظمة لعمل التعاون السكني من أجل ضمان آلية الدخول لهذه المناطق بشكل أصولي وقانوني، وكذلك إصدار الأنظمة والقوانين الناظمة للعمل وفق هذه الرؤية لضبط آلية العمل وتثبيت الملكيات للمواطنين المالكين للأراضي وضمان حقوق الملكية للجميع وفق الأصول وبشكل منظم ومدروس ولحل مشكلة العشوائيات وأغلبية المناطق التي عانت من الإرهاب والتدمير الممنهج من العصابات الإرهابية.
لذا يجب على الجهات المعنية أن تساهم في تأمين الأراضي المناسبة للجمعيات التعاونية السكنية من القطاع العام وبأسعار رمزية لما لها من دور مهم في تطوير القطاع السكني وفي تأمين المساكن للمواطنين ولاسيما ذوي الدخل المحدود.
كما يجب أن يلعب المصرف العقاري دوراً أكبر عبر تمويل مشاريع الجمعيات ومنح قروض للأعضاء المنتسبين للجمعيات متناسبة مع القيمة التقديرية للمساكن مقارنة بالتكاليف المرتفعة للبناء ومراعاة قدرة الأعضاء على التسديد للأقساط الشهرية.
مساهمة
ويفضل «والكلام لمحجوب» أن يقوم المصرف العقاري بالمساهمة في تسديد نصف تكاليف المسكن ويقوم العضو بتأمين النصف الآخر من هذه التكاليف ويكون العضو في هذه الحالة قد استلم مسكنه جاهزاً للسكن ويقوم بعدها بتسديد أقساط البنك خلال المدة المحددة من قبل البنك الممول سواءً كان البنك العقاري أو غيره.
وبذلك نكون قد ساعدنا الأعضاء في تأمين المسكن وقام البنك باستثمار أمواله المخزنة ويكون البنك قد قام بدور فعال وإيجابي في مجال إعادة الإعمار وتأمين المساكن للمواطنين، ويكون بذلك قطاع التعاون السكني قد ساهم مساهمة فعالة في تحقيق خطة الدولة في مجال تأمين المساكن وبأفضل المواصفات وأقل التكاليف.
إعلان ساعة الصفر
ومن مطالب التعاون السكني المحقة إلى خريطة الطريق التي رسمها الأكاديميون المفعمة بالواقعية العلمية والمقدمات الصحيحة التي تقود إلى نتائج مضمونة حيث يتمنى الدكتور سلمان محمود -عميد كلية الهندسة المعمارية أن نعمل بأقصى الطاقات قبل إعلان ساعة الصفر، ومنذ الآن يجب أن يتم الإيعاز لكل الجهات العامة لتجميع البيانات الخاصة بكل جهة بمعنى الإضاءة على ماكان وماتم فقده من منشآت وتجهيزات وغيرها، أي أن يتم امتلاك بيانات على الأقل وصفية للخسائر في كل قطاع، والإسراع في الأرشفة الرقمية والورقية لجميع المباني التاريخية التي لم توثق سابقاً في المناطق الآمنة والعمل على تصوير المباني التاريخية وغير التاريخية للمباني في المناطق الساخنة من خلال بعض أفراد المجتمع الأهلي وإرسال الصور إلى لجان مختصة لأرشفتها لما لذلك من أهمية في مرحلة الدراسات الخاصة بإعادة الإعمار.
البيانات النقطية
يضيف د. محمود لابد من تأهيل الكوادر الهندسية والمهنية والطبقة العاملة للاستعداد لهذه المرحلة وكما أسلفنا من تجميع البيانات النقطية لكل منطقة والبدء بالتفكير بالأولويات ومراجعة المخططات التنظيمية وما هو منفذ منها وما هو غير منفذ، وكذلك الحال موضوع مراجعة الاستملاكات وحلها بشكل صحيح، و إعادة إسكان الناس المهجرين وتأمين بيوت مؤقتة لهم ومن ثم إسكانهم في بيوت دائمة ولابد من الخروج من التعميم إلى الحالة النقطية لتكون لكل منطقة أو مدينة أو قرية خصوصية تدرس بشكل منفرد مع ضرورة الالتفات إلى التخطيط الإقليمي الشامل الذي تتولاه هيئة التخطيط الإقليمي بالتوازي مع الإجراءات النقطية المحلية كأن يبنى سكن مؤقت في مكان وفي مكان آخر يبنى مشفى وفي آخر مدرسة وهكذا وذلك حسب أولويات كل منطقة، فلابد من البحث عن شركات عالمية تعمل وبالتعاون مع الشركات والمؤسسات الوطنية للبدء بالتفكير بترحيل وإعادة تدوير الأنقاض ومن ثم متابعة أعمال إعادة الإعمار، وأن يتم تأسيس بنك عقاري خاص بإعادة الإعمار يستقبل الإيداعات من كل من يريد أن يساهم ويستثمر، يندرج ضمن موضوع المشاركة المجتمعية الأهلية في هذا المجال.
رفد نظري وتطبيقي
يتوافق الدكتور شكري بابا- عميد كلية الهندسة المدنية مع طرح زميل الكار عميد المعمارية ويتعهد بأن تلعب دوراً أساسياً في رفد جميع القطاعات المعنية بالتشييد خلال مرحلة إعادة الإعمار بالكوادر الهندسية القادرة على فهم هذه المرحلة الدقيقة وتحمل أعبائها، وقد قامت الكلية وانطلاقاً من هذه الرؤية بمراجعة شاملة لخططها الدراسية في المرحلة الجامعية الأولى وتقوم حالياً بمراجعة خططها الدراسية لمرحلة الدراسات العليا لتكون مناسبة لمرحلة إعادة الإعمار، كما تستطيع كلية الهندسة المدنية بالتنسيق مع الجهات العامة والخاصة العاملة في قطاع التشييد، تنظيم دورات تدريبية متخصصة في إعادة الإعمار لجميع الكوادر العاملة في هذه الجهات.
استعداد
رفد قطاع التشييد بالخبرات الهندسية العالية للمساهمة في عملية إعادة الإعمار، فمن الناحية المهنية يجب تحديد مساحة وحجم المناطق المتضررة والعمل على تصنيف الأبنية داخل هذه المناطق حسب نسبة الضرر الحاصل فيها إلى:
أبنية تجب إزالتها كلياً والاستفادة من مكوناتها بعد تدويرها، وأبنية تتطلب إزالتها جزئياً وإعادة بنائها وتأهيلها وأبنية يمكن الحفاظ عليها مع إمكانية تدعيمها جزئياً وإعادة تأهيلها، وذلك بالاعتماد على دراسات الجدوى الاقتصادية التي تساعد في اتخاذ القرار الفني المناسب، وتخصيص مساحات قريبة من المناطق المتضررة وتجهيزها بخطوط تكنولوجية قادرة على فرز مكونات نواتج الهدم حسب نوع المواد التي تتألف منها وتحويلها إلى مواد أولية من أجل إعادة تصنيعها واستخدامها في تصنيع مواد البناء المختلفة، وتقييم البنية التحتية لشبكات مياه الشرب والصرف الصحي ومحطات المعالجة وجميع المنشآت المائية مع تقديم الحلول المناسبة لإعادة تأهيلها، وتقييم البنية التحتية لشبكات الطرق والجسور مع تقديم الحلول المناسبة لإعادة تأهيلها وإنشاء بنوك البيانات وأنظمة دعم القرار للمساعدة في تحديد الأولويات خلال مرحلة إعادة الإعمار، وتحديد المجالات المجدية لاستخدام الحصويات المدورة والمواد المعاد تصنيعها في عملية التشييد وإعادة الإعمار وذلك بالاعتماد على مخابر الكلية وطلاب الدراسات العليا وبإشراف أعضاء الهيئة التدريسية كل حسب اختصاصه.
الثقافة البصريّة الجماليّة المسطحة والمجسمة
فيما ذهب د. محمود شاهين عميد كلية الفنون الجميلة إلى أبعد من ذلك عندما تعهد بنشر الثقافة البصريّة الجماليّة المسطحة والمجسمة، في كل ركن وزاوية ومطرح، يرتاده عدد كبير من المارة يومياً، وإدخاله إلى نسيج المنشأة المعماريّة، والتوقف مطولاً عند لغة هذه الثقافة، وشكلها، ومضمونها، ومكان وجودها، وعلاقتها بمحيطها. كما يجب الانتباه إلى فرش الشارع، ودراسته بشكل مسهب، من قبل المختصين المتمكنين من اختصاصهم، وإبعاد الخبرات الهزيلة، الانتهازيّة، الراكبة للموجات، والمعدومة الإحساس بمصالح الناس، وبأهمية الوطن.
تطوير العقاري
ومن النظريات الجمالية إلى الخطط الورقية حيث تعمل الهيئة على دراسة وطرح العديد من مناطق التطوير العقاري التي تشكل فرصاً استثمارية حقيقية لعرضها على جميع الشركات المحلية والصديقة الراغبة في الاستثمار في بلدنا، حسب تعبير الدكتور أحمد الحمصي مدير عام الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري في وزارة الأشغال العامة والإسكان، ولتنفيذ هذه المشاريع على العقاريين إحداث /25/ منطقة تطوير عقاري وهذا سيعطي فرصاً مهمة لشركات التطوير العقاري لتأخذ دورها في عملية إعادة الإعمار حيث إن هذه المناطق المحدثة تؤمن بمجملها حوالي 175 ألف مسكن تؤوي ما يقارب المليون مواطن وتعد الهيئة بيتاً خيرياً وطنياً يمتلك الكفاءات العلمية والخبرات العلمية إضافة إلى امتلاكها إمكانية التدخل المباشر في هذه المهمة الوطنية.
تصنيف المناطق المتضررة
وعملية إعادة الإعمار يمكن أن تمر في المراحل الآلية، وفق الحمصي، تشكيل لجنة فنية في كل محافظة تمثل فيها الخبرات المتخصصة في التنظيم والتخطيط والإنشاء مهمتها تصنيف المناطق المتضررة وكيفية معالجتها وذلك حسب خصوصية وطبيعة كل منطقة (مناطق سكن عشوائي, مناطق منظمة , مناطق أثرية.. سياحية .. الخ). وتعيّن لجان ميدانية لتوصيف الوضع الراهن من الناحية الفنية والاجتماعية، ودراسة المناطق التي خربها الإرهاب استعداداً لطرحها كمناطق تطوير عقاري للتنفيذ وتقسم إلى مرحلتين:
الأولى: وتتضمن وضع برامج تخطيطية ومخططات توجيهية وفق معايير عمرانية حديثة وهذا ما يتم إنجازه لبعض المناطق المتضررة من جراء الحرب (كمنطقة وادي الجوز وشرق المشفى في حماة) وقيد الإنجاز لمناطق أخرى (كالدخانية ومعربا, والمعضمية, في ريف دمشق).
فيما تتضمن المرحلة الثانية الدراسات التفصيلية والمخططات التنفيذية التي يمكن أن يقوم بها المطور العقاري، حيث تتم معالجة تلك المناطق وفق خريطة السكن العشوائي التي تعدها هيئة التخطيط الإقليمي وتضع أولويات للتدخل بمعالجتها بما يتلاءم مع المستجدات الراهنة للمناطق وقد تم تشكيل فرق عمل تقوم بإعداد دراسات وأضابير لتلك المناطق بالتنسيق مع الجهات الإدارية المعنية بذلك.
خريطة السكن العشوائي
يؤكد رئيس هيئة التطوير العقاري أن العمل قائم بشكل جدي لدراسة مناطق جديدة وفق خريطة السكن العشوائي واقتراح حلول وصيغ فنية عملية تمهيداً لإحداثها، كما تقوم الهيئة بإحداث مناطق تطوير عقاري بناء على اقتراح الجهات الإدارية المالكة لهذه العقارات أو الواقعة ضمن حيز عملها ويتم استكمال دراستها من خلال اللجنة الفنية المشكلة لدى الهيئة والتهيئة لإحداثها… وفي رؤية الهيئة يمكن معالجة منطقة السكن العشوائي إما بالهدم وإعادة البناء كمنطقة الدخانية في ريف دمشق ومنطقة المشاع الجنوبي في مدينة حماة أو الارتقاء وإعادة التأهيل كمنطقة الحيدرية في حلب ويمكن بالطريقتين معاً .؟
العاصمة غائبة
ولكون المهنية تقتضي سبر رأي محافظة دمشق حتى وإن كانت على مضض لمبالاتها الموصوفة والمشهودة دائماً، وحتى لا نبخس الآخرين حقوقهم بالدفاع والمرافعة تقدمنا بأسئلة صحفية لمحافظة دمشق لكونها عاصمة العشوائيات وحبلى بالمخالفات.. وتمر الأيام والليالي ونسأل والإجابات حاضرة: المديرون في اجتماعات.. نذهب ونستفسر والنتيجة؟؟!!.. ولكن الأمانة المهنية تقتضي منا أن نسجل للزميلة مديرة المكتب الصحفي لتفانيها لتسريع الإجابات غير أن العطار لا يصلح ما أفسده الزمن فلا عجب فالمحافظة مشغولة بحضور معرض صور أو «بتقبيع» بلاط رصيف هنا أو ورشة زفت هناك!! نعم هذه محافظة دمشق عاصمة الأمويين وأقدم عاصمة مأهولة و ذاتها المضمرة بحزام الفقر والتخلف والعشوائيات وأكثر مدينة تطاولت فيها الأبنية المخالفة فالإدارة التي لا تستطيع أن تنجز رداً صحفياً بعد أكثر من نصف شهر هل تستطيع رعاية العاصمة؟
ومن الكلام الإنشائي والردود الرسمية الناعمة إلى كلام الدكتور عمار يوسف الباحث في الاقتصاد العقاري الذي رفع البطاقة الحمراء في وجه الممثلين على خشبة مسرح إعادة الإعمار واصفاً الحكومات المتتالية التي تعاقبت على الإدارة في سورية أن السكن كان آخر همها نتيجة انشغالها بما كانت تعده أكثر أهمية فقامت الحكومات وعلى التوالي بإصدار العديد من مراسيم الاستملاك الذي أخرج مجموعة كبيرة من العقارات الصالحة للبناء في الخريطة الاستثمارية العقارية ولم تقم تلك الحكومات بإعادة هذه الأراضي المستملكة إلى التداول العقاري سواء من خلال بناء المساكن عليها أو تنظيمها وبيعها للقطاع الخاص لإنجاز أبنية تطرح على المواطنين، وعدم إنجاز المخططات التنظيمية للمناطق والمدن التي تعد مسؤولية الإدارات المحلية من محافظة وبلديات الأمر الذي جعل البناء العشوائي والمخالف يستغرق مناطق التنظيم ويجعل التنظيم أمراً مستحيلاً حيث لم يصدر، وعلى مدى أربعين سنة، مخطط تنظيمي مثلاً لحلب أو المثال الأقرب مدينة دوما، حيث وصل عدد المناطق العشوائية وباعتراف الحكومة إلى ما يقارب 170 منطقة يقيم فيها 40% من سكان سورية وأعتقد أن النسبة أكثر من ذلك.
ساهم في ذلك ضعف المؤسسة العامة للإسكان التي تعد الذراع التنفيذية للحكومة في إنجاز الخطة الإسكانية وتأمين السكن للمواطن حيث لم تحقق وعلى مدى خمس وخمسين سنة من إنشائها ما يقارب نسبة /0.5/ نصف بالمئة من مجموع المساكن في سورية بل أقل من ذلك، وسوء إدارة نظام التعاون السكني بكامله ونقصد الجمعيات السكنية وكلنا نعلم وضع الجمعيات السكنية في سورية حيث تسيطر مجموعة من المنتفعين أو ممن لا يريدون العمل على مجالس إدارة هذه الجمعيات إضافة إلى عدم توزيع الدولة للأراضي على تلك الجمعيات الأمر الذي أخرجها من الدائرة الإنتاجية. والمضاربات العقارية فيما بين تجار العقارات ومتعهدي مخالفات البناء حيث أصبح الغرض الأساس من العقار في سورية هو الائتمان والاستثمار وخرج عن غايته الأساسية وهي السكن.
حلول
وحل مشكلة السكن العشوائي -حسب تعبير اليوسف- لا يكون إلا بإزالته قطعاً لعدة أسباب منها أن البناء غير متوافق مع السلامة الإنشائية إضافة إلى ما يفرزه المجمع العشوائي من أمراض اجتماعية وأمراض صحية نتيجة الظروف غير الملائمة التي يعيش فيها سكان تلك المناطق العشوائية.
ولكن الإزالة لهذه المناطق يجب أن تتم بسرعة وعدالة وإيجاد البديل المناسب عن هذا السكن وعدّ المسكن القديم العشوائي(دفعة) من ثمن المسكن الجديد تساوي 70 أو 80% من قيمة المسكن الجديد وذلك عن طريق بناء أبراج ضخمة تستوعب الامتداد الأفقي للسكن العشوائي وتحويله إلى سكن نظامي شاقولي واستثمار فائض الأراضي في أي مشروع مناسب.
جعجعة
يعد السكن العشوائي أهم المشكلات التي تواجه الحكومة قبل الأزمة وبعدها وتستأثر باهتمامها من أجل وضع الحلول المناسبة لتفاقمها، وتضم مناطق السكن العشوائي أعداداً كبيرة من السكان يشكلون نسبة لا يستهان بها من عدد السكان الكلي أغلبها في مدن مراكز المحافظات وتفتقر أغلبية بل معظم مناطق السكن العشوائي، إلى شروط السلامة الإنشائية والخدمات المناسبة والشروط التنظيمية والتخطيطية والصحية والبيئة السليمة وقد توسعت تلك المناطق بالانتشار والتمدد على مساحة القطر فهل ينجح مشروع تعديل قانون التطوير العقاري بمعالجة السكن العشوائي.. أم إنه إبرة تخدير أخرى.